資産売却・買い換えのご相談

売却までの流れ

ステップ1

売却のご相談

不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。住みかえを考え始めたら、まずは不動産のプロに相談をしてみましょう。所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、当社では売主様の状況にあった売却方法をご提案します。

不動産を売却する場合にも経費がかかります。売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。主な経費の例として、不動産会社へ支払う仲介手数料、地積を確定させるための測量費用、住宅ローンがある場合の抵当権抹消費用などがあります。
リフォームをした方が良い場合、建物を解体して更地にした方が良い場合では、その費用負担も必要です。売却にかかる税金は、売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書に貼る印紙税などが主なものです。
詳細は当社、税務署などにご確認ください。

ステップ2

物件の調査・査定

対象不動産について、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。

現地の確認 役所調査 法務局調査 価格の事例

査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。実際に売却活動をスタートする売出価格については、当社の価格査定の提案をもとに、売主様のご希望を反映させ設定します。

ステップ3

媒介契約

不動産の売却を依頼する契約です。価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。

媒介契約には3つの種類があります。

1.専属専任媒介契約	国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録：5日以内の登録が必要。 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
2.専任媒介契約	国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録：7日以内の登録が必要。 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
3.一般媒介契約	国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録の義務はなし。 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告の義務はなし。 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

ステップ4

売却活動

当社は、さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。お問い合わせをいただいた購入検討者に、実際に物件の見学をしていただきます。

• 当社管理物件のご所有者様、グループ会社社員への紹介
• 既存登録のお客様へのご紹介やチラシの配布など
• 指定流通機構への登録
• アットホーム、HOME'Sなど不動産ポータルサイトへの掲載

ステップ5

営業活動報告

当社は、売主様に対して売却活動内容の報告を書面や電子メールで行います。媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。

報告内容

売却活動状況 反響状況 市場動向 今後の売却活動の計画 その他

ステップ6

売却契約の締結

購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡しなどの条件について調整を行います。売主様、買主様が合意に至りましたら、売買契約書を取り交わします。

• 「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
• 売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告が必要です。
• 物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコンなどの設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。
• 不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、不明な点は不動産会社に確認を取りましょう。

ステップ7

引越し準備

残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の精算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況を確認しておきましょう。

注意したいのは引渡しと引越しのスケジュール です。買いかえの場合、先に新居に引越してから引渡しを行うのがスムーズです。とはいえ、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合もあるはず。その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法があります。ただし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合などもあります。よりスムーズにすすめるために、事前にご相談ください。

ステップ8

残代金決済・物件引渡し

契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。

いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局で所有権移転登記などの申請を行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的です。

不動産売却に必要な期間の目安

よくあるご相談　 Q&A

マンションの購入について、お客様から数多く寄せられる疑問・ご質問をご紹介します。
こちらに掲載されていない質問がございましたら、お電話・お問い合わせフォームにてお気軽にお問い合わせご相談ください。

• 物件探しについて｜どうやって探せば良いの？
  現在はインターネットの発達などにより、不動産物件の情報は比較的入手しやすくなりました。一方で、本当に自分の希望条件にピッタリな物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、インターネットに掲載される前に買い手がついてしまう場合もあります。
  自分で探すのと並行して信頼できる不動産会社・営業担当に物件探しを依頼することをおすすめします。数多くの物件情報から希望条件にピッタリな物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの視点からのアドバイスも受けられます。
• 物件探しについて｜どの不動産会社に依頼したら良いの？
  各不動産会社は「レインズ」というシステムに不動産情報を登録し情報を共有しています。したがってどの不動産会社に依頼しても物件情報はほぼ同じものを得ることが可能です。複数に依頼するとそれぞれの不動産会社から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
  自分の希望をしっかりと汲み取ってくれる信頼できる不動産会社・営業担当に任せるのが良いのではないでしょうか。
• 購入資金について｜購入可能な物件価格はいくらぐらい？
  一般的には月々支払うことが出来るローンの返済額から借入可能額を割り出し、頭金を合計して算出します。インターネット上の「住宅ローンシュミレーション」などを利用することで、大まかな目安をつけることができます。ただし、あくまでも目安にすぎませんので、希望の借入が出来ない場合もございます。当社担当者または金融機関にご相談することをおすすめします。
• 購入資金について｜購入時の諸経費はどのくらい必要ですか？
  売買代金以外にかかる諸経費としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料もかかります。一般的に売買代金の6％～10％ほどかかりますので、予め準備が必要です。ほかにも引越し費用等も見込んでおいたほうがよいでしょう。
• 購入資金について｜手付金はどのくらい必要ですか？
  通常は売買価格の10％を売主様に支払うケースが一般的です。手付金を小額にすることは可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで無条件で契約を解除することができるというペナルティーとしての性格上、安易な契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって、小額の手付金は望ましくありません。
• 売買契約について｜重要事項説明とは？
  宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引主任者が、契約が成立するまでの間に、買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。 名鉄コミュニティライフでは、宅地建物取引主任者の資格を持った営業担当が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でじっくり丁寧にご説明いたします。
• 売買契約について｜物件価格の値下げ交渉は可能でしょうか？
  物件価格も含めた契約条件は売主様と買主様との間で、調整を行います。価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態（エアコン等の付帯設備の条件や、リフォームの有無）などがあります。トータルで条件を調整する中で、価格交渉ができることもあります。詳しくは、ご希望の条件を営業担当者にご相談ください。
• 中古物件購入について｜リフォームは売主・買主どちらの負担でおこなうのですか？
  中古住宅の売買は現況引渡しのケースが一般的です。つまりリフォームは買主様のご負担となります。